Pentingnya Memahami PBB dan BPHTB dalam Bisnis
Memahami aturan pajak dalam dunia bisnis tidak hanya tentang kepatuhan hukum, tetapi juga strategi penting untuk menjaga stabilitas keuangan. Salah satu hal yang sering membingungkan para pengusaha adalah perbedaan antara Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) serta Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Meskipun keduanya terkait dengan properti, tujuan, aturan, dan waktu pembayaran keduanya berbeda. Kesalahan dalam membedakan keduanya dapat menyebabkan masalah besar dalam rencana bisnis.
Bayangkan jika kamu sedang mempersiapkan pembelian tanah untuk proyek besar. Semua langkah terlihat lancar, tetapi kesalahan dalam menghitung kewajiban pajak membuat biaya tak terduga muncul. Untuk menghindari hal ini, mari bahas secara lengkap apa saja yang perlu diketahui tentang PBB dan BPHTB.
1. Mengapa PBB Harus Diperhatikan?
PBB adalah pajak tahunan yang dikenakan atas tanah dan bangunan yang dimiliki atau dikuasai. Jika kamu memiliki properti, baik itu rumah pribadi, ruko, atau lahan investasi, kamu wajib membayar PBB setiap tahun. Besaran pajak ini ditentukan oleh Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), yang dihitung oleh pemerintah daerah. Tarif NJOP biasanya lebih rendah dibandingkan pajak lainnya.
PBB bisa diibaratkan seperti janji pembayaran tahunan. Namun, keterlambatan atau kelalaian dalam pembayaran dapat menyebabkan denda yang cukup signifikan. Selain itu, kelengkapan administrasi PBB sering menjadi syarat dalam transaksi jual beli atau kredit perbankan. Oleh karena itu, jangan abaikan kewajiban ini.
2. BPHTB, Pajak Sekali Bayar yang Sering Terlewat
BPHTB dikenakan saat ada peralihan hak atas properti. Artinya, pajak ini hanya dibayarkan sekali, yaitu saat kamu membeli, menerima hibah, atau mendapatkan warisan properti. Tarif BPHTB umumnya sebesar 5 persen dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
Dalam konteks bisnis, BPHTB sering dianggap sebagai “pengeluaran kejutan” karena muncul di luar biaya pembelian. Jika kamu tidak menghitungnya dari awal, arus kas bisa terganggu. Contohnya, kamu sudah menyiapkan dana untuk membeli tanah, tapi ternyata ada tambahan jutaan rupiah untuk BPHTB. Itulah kenapa manajemen keuangan yang cermat sangat penting bagi setiap pengusaha.
3. Waktu Pembayaran dan Penentuan Tarif
PBB harus dibayar setiap tahun sesuai waktu yang ditentukan oleh pemerintah daerah, biasanya setelah Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) diterbitkan. Tarif dan NJOP ditetapkan oleh pemerintah kota atau kabupaten setempat. Oleh karena itu, angka-angka di setiap daerah pasti berbeda meskipun dasar nasional berlaku.
Sebaliknya, BPHTB hanya dibayarkan saat transaksi kepemilikan terjadi. Umumnya, sebelum akta jual beli ditandatangani di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), pembayaran harus dilakukan. Tarif BPHTB juga mengacu pada keputusan pemerintah daerah, sehingga lokasi properti sangat memengaruhi besaran pajak yang harus dibayarkan.
4. Cara Menghitung PBB dan BPHTB
Jika hanya tahu definisinya tapi belum tahu cara menghitungnya, kamu bisa tetap kebingungan saat berhadapan dengan angka. Berikut cara menghitung keduanya:
- Menghitung PBB
Formula:
PBB Terutang = Tarif PBB × (NJOP – NJOPTKP) - NJOP = Nilai jual tanah + bangunan berdasarkan penilaian pemerintah daerah.
- NJOPTKP = Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (ditetapkan daerah).
- Tarif PBB = Maksimal 0,3 persen (tergantung daerah).
Contoh:
– NJOP: Rp 1.000.000.000
– NJOPTKP: Rp 15.000.000
– Tarif PBB: 0,2 persen
– PBB = 0,2% × (Rp 1.000.000.000 – Rp 15.000.000) = Rp 1.970.000
- Menghitung BPHTB
Formula:
BPHTB Terutang = 5 persen × (NPOP – NPOPTKP) - NPOP = Harga transaksi atau NJOP (ambil nilai yang lebih tinggi).
- NPOPTKP = Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (berbeda tiap daerah).
Contoh:
– Harga beli properti: Rp 1.200.000.000
– NPOPTKP: Rp 80.000.000
– BPHTB = 5% × (Rp 1.200.000.000 – Rp 80.000.000) = Rp 56.000.000
Dengan pemahaman ini, kamu bisa menghitung kisaran biaya sebelum transaksi atau pembayaran jatuh tempo.
5. Perubahan Dokumen Resmi PBB
Sejak 29 April 2025, Direktorat Jenderal Pajak menerbitkan Peraturan Nomor PER-4/PJ/2025, yang menggantikan aturan sebelumnya dari 2020. Aturan baru ini menghapus lampiran usang dan menambahkan dokumen seperti Surat Ketetapan Pajak Nihil (SKPN) dan SKPLB (Keberlebihan Bayar). Ini menjadi langkah penting menuju administrasi pajak yang lebih bersih dan mudah dipantau.
SPPT dan SKP yang diterbitkan sebelum aturan baru tetap berlaku, jadi kamu tidak akan kena ribet atau repot ulang. Sistem pajak sekarang semakin adaptif, mirip dengan etos bisnis yang terus berkembang dan selalu terbuka pada perbaikan.
6. Kenapa Pebisnis Wajib Memahami Perbedaan Ini?
Memahami perbedaan PBB dan BPHTB memungkinkan kamu menyusun strategi keuangan jangka pendek dan panjang. Jika kamu tahu bahwa PBB bersifat rutin, kamu bisa menganggarkan biaya tahunannya tanpa mengganggu operasional. Sementara BPHTB, walau hanya sekali, perlu masuk hitungan saat merencanakan ekspansi properti atau akuisisi aset.
Kesalahan memahami mekanisme dua pajak ini bisa membuat keputusan investasi menjadi berat sebelah. Misalnya, kamu mengira biaya beli tanah hanya harga jualnya saja, padahal masih ada BPHTB. Atau kamu menunda bayar PBB karena nominalnya kecil, lalu kena denda yang malah bikin repot.
Sekarang kamu sudah paham perbedaan PBB dan BPHTB, kan? Keduanya sama-sama penting, tapi cara pengelolaannya berbeda. Dalam dunia kerja dan bisnis, informasi ini bukan sekadar teori, ini jadi kunci untuk menjaga cash flow tetap sehat dan mencegah surprise yang tidak menyenangkan. Pastikan kamu selalu update tarif, aturan daerah, dan jadwal pembayarannya. Ingat, di dunia bisnis, bukan hanya strategi pemasaran yang penting, tapi juga strategi mengelola pajak.
About the Author
